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Bail commercial : Valeur locative et obligations imposées au locataire aux termes du bail

mercredi 10 juillet 2013

Cass. 3e civ. 9 avril 2013 n° 12-15.002 (n° 411 F-D), Sté Larue frères c/ Sté Eurodif. 

 

Les contentieux de la fixation du loyer commercial (action en déplafonnement) pour voir le loyer fixé à la réelle valeur locative des lieux loués sont des procédures récurrentes en matière de bail commercial. La valeur locative d'un local commercial peut être déterminée par un certain nombre d'éléments parmi lesquels figurent les clauses et conditions mêmes du bail.

 

En effet, en dehors même de toute considération des facteurs locaux de commercialité, qui concourrent également à la fixation de la valeur locative, il résulte des dispositions de l'article R.145-8 du Code de Commerce que constituent un facteur de diminution de la valeur locative des locaux commerciaux loués les obligations imposées au locataire au-delà de celles prévues par la loi ou par des usages (C. com. art. R 145-8).

 

Dans une décision récente en date du 9 avril 2013, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a jugé que ne constitue pas un tel facteur de minoration la clause fixant contractuellement la pondération des locaux car elle n'est pas une clause exorbitante imposant une obligation au locataire.

Droit des sociétés : Revendication de la qualité d'associé par l'époux et procédure de divorce

mercredi 10 juillet 2013

Revendication de la qualité d'associé d'un époux et instance de divorce :

 

En application des dispositions de l’article 1832-2 du Code civil, en cas de souscription ou d'acquisition de parts sociales par l’un des époux au moyen de biens communs, l'autre époux peut revendiquer la qualité d'associé pour la moitié des parts souscrites ou acquises (C. civ. art. 1832-2, al. 3).

 

En cas d’instance de divorce entre les époux,

de quel délai dispose l’époux pour revendiquer la qualité d’associé ?

 

C’est à cette question qu’a répondu la Chambre commerciale de la Cour de cassation dans un arrêt du 14 mai dernier (Cass. com., 14 mai 2013, n° 12-18103, F-PB, SCI de La Lande et a. c/ Mme Bailet) dont les faits étaient les suivants :

 

Une épouse a fait assigner en divorce son conjoint en avril 1998 ; en mai de la même année, elle a notifié à plusieurs SCI son intention d'être reconnue en qualité d'associée pour la moitié des parts souscrites ou acquises par son époux par emploi de biens communs ; leur divorce a été prononcé le 17 octobre 2001 ; en juin 2009, l’ex-épouse a fait assigner les SCI représentées par leur Gérant, son ex-époux, aux fins de les voir condamner à lui communiquer des documents sociaux.

 

La Cour de cassation réaffirme que l’intention d’être associé peut être notifiée par l'un des époux jusqu’à la date à laquelle un jugement de divorce est passé en force de chose jugée.

 

Ainsi la revendication du conjoint effectuée postérieurement à la date de l’assignation en divorce n’a aucune incidence sur la qualité d'associé et sur les droits qui y sont attachés tant qu’elle intervient avant le prononcé définitif du divorce. L’ex-épouse est donc fondée à obtenir communication des documents sociaux sollicités.

 

 

 

Garantie de passif

mercredi 10 juillet 2013

Garantie de passif stipulée au profit de la société : l’acquéreur ne peut prétendre à l’indemnité à son profit

 

Afin de sécuriser les cessions de contrôle d'une entreprise faites sous forme de cession d'actions, il est d’usage de stipuler une garantie de passif qui se matérialise sous la forme soit d’une clause incluse au contrat de cession, soit d’un contrat séparé.

Cette clause peut être prévue au profit de la société ou au profit de l’acquéreur.

 

Lorsque la garantie est stipulée au profit de la société, l’engagement du cédant est de payer à la société le montant des dettes qui ne figurent pas au bilan servant de base à la détermination du prix de cession et qui se révèleraient après celle-ci.  

 

Si la garantie est donnée au profit de l’acheteur, le cédant s’engage à garantir l’acquéreur de la baisse de valeur des droits sociaux cédés du fait de la diminution d'un élément d'actif ou de l'apparition d'un passif après la cession.

 

Généralement, les parties concluent une convention contenant une de garantie d’actif au profit de l’acquéreur et une garantie de passif au profit de la société dont les titres sont cédés.

 

Suivant un arrêt de la Chambre Commerciale de la Cour de Cassation du 14 mai 2013 (n°12-15.119), l'acquéreur d'actions qui a conclu une garantie d'actif à son profit et une garantie de passif au profit de la société est en droit d’agir en exécution de la garantie de passif stipulée en faveur de la société dont il acquiert les titres, mais il ne peut pas bénéficier d'une indemnité à titre personnel quand il reproche au cédant de ne pas avoir inscrit certaines dettes au bilan.

Procédure civile : L'indication du lieu de recours

mercredi 10 juillet 2013

L’indication du lieu d’exercice du recours est l’une des « modalités » prévues par l’article 680 du Code de Procédure Civile

 

L’article 680 du code de procédure civile prévoit que l’acte de notification d’un jugement à une partie doit indiquer de manière très apparente le délai d’opposition, d’appel ou de pourvoi en cassation dans le cas où l’un de ces voies de recours est ouverte, ainsi que les « modalités » selon lesquelles le recours peut être exercé.

 

En l’espère, un jugement du conseil de prud’hommes de VERSAILLES est notifié le 8 avril 2010 sans que ne soit mentionnée la juridiction compétente pour connaître d’un éventuel appel. L’appelant saisit alors la cour d’appel de PARIS le 3 mai 2010 avant de se désister afin de saisir le 31 mai 2010 la cour d’appel de VERSAILLES. Son recours est jugé irrecevable car tardif.

 

La haute juridiction casse au visa de l’article 680 du code de procédure civile au motif que « constitue une modalité du recours le lieu où celui-ci doit être exercé. »

 

Dès lors, l’acte de notification qui ne respecte pas les exigences de l’article 680 du code de procédure civile ne permet pas de faire courir le délai de recours.

 

Avec cette décision, la Chambre sociale semble se ranger à la position de la 2e chambre civile qui considère (généralement) que l’obligation de mentionner la juridiction territorialement compétente pour connaître d’un recours fait partie des « modalités » du recours.

 

Précédents jurisprudentiels : Civ. 2e, 10 sept. 2009 (pourvoi n° 07-13.015) ; Civ. 2e, 3 mai 2001 ( pourvoi n° 99-18.326) ; Civ. 2e, 8 déc. 1982 (pourvoi n°81-14.603). Voir en sens contraire : Civ. 2e, 17 déc. 1984 (pourvoi n°82-16.250) ; Soc., 17 juin 2009 (pourvoi n° 08.42.153)

Transmission d'entreprise : Pacte DUTREIL

mercredi 10 juillet 2013

LE PACTE DUTREIL : UNE AUBAINE INCONTOURNABLE POUR LES TRANSMISSIONS D’ENTREPRISES INTRAFAMILIALES

 

 

Alors que les dernières lois de finances ont obscurcit le climat fiscal actuel, le dispositif Dutreil fait toujours office d’exception incontournable pour toutes les transmissions intrafamiliales d’entreprises.

 

Les conditions de ce dispositif n’ont pas été modifiées.

 

Moyennant la signature, entre le donateur, pour lui et ses ayants cause à titres gratuit, et un ou plusieurs autres associés, d’un engagement collectif de conservation des titres de la Société exploitante (au moins 34% des titres) pour une durée de deux ans, les donations de parts ou d’actions sont exonérées de droits de mutation à concurrence de ¾ de leur valeur.

 

Au moment de la transmission, les donataires doivent, à leur tour, s’engager individuellement à conserver les titres pendant une durée de 4 années, l’un des donataires devant en outre exercer une fonction de direction au sein de la société pendant une durée de 3 ans.

 

Couplé à l’abattement de 100.000 euros pour les donations en ligne directe, ce dispositif permettra de transmettre 1.600.000 euros en franchise totale de droits pour un couple avec deux enfants.

 

Par ailleurs, si l’entrepreneur est âgé de moins de 70 ans, il bénéficiera pour une donation en pleine propriété d’une réduction de 50% des droits.

 

S’il ne transmet que la nue-propriété des titres,  l’exonération pourra atteindre 3.200.000 euros (pour un donataire entre 51 ans et 60 ans dont l’usufruit sera évalué à 50%).

 

Enfin, l’administration dépose la cerise sur le gâteau en acceptant un différé sur 5 ans ou un échelonnement sur 10 ans du paiement des droits par le donataire.

 

Mais l’entrepreneur n’accèdera pas à l’île ultime sans quelques efforts.

 

En effet, le dispositif Dutreil reste complexe à mettre en place et rend indispensable le recours à un spécialiste.

 

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