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Non requalification d'un contrat de location gérance en contrat de travail

lundi 26 août 2013

Il s'agît ici d'un contentieux que l'on rencontre souvent pour la remise en cause des contrats afférents à  l'exploitation d'un point de vente sous enseigne. Qu'il s'agisse de franchise, d'affiliation ou comme au cas d'espèce de contrat de location gérance.

 

Dans ce dossier, un propriétaire d'un fonds de commerce de vente de ses produits (Yves Rocher), avait confié l'exploitation du fonds à un locataire-gérant.

 

Saisis par le locataire gérant, les juges du fond avaient décidé de requalifier le contrat de location gérance en contrat de travail aux motifs que :

 

-  Si le gérant avait une légère autonomie pour embaucher et licencier son personnel et pour fixer les heures d'ouverture et de fermeture du magasin, il n'avait aucune réelle autonomie de direction, de gestion et d'organisation dans l'exploitation du fonds de commerce ;

-  Il devait respecter scrupuleusement les directives et process imposés par le propriétaire du fonds et le tenir informé de son chiffre d'affaires ;

-  De part l'importance des conditions et règles qu'il devait respecter, le gérant ne pouvait pas mener une politique personnelle en matière de prix, de remises ou de cadeaux ;
-  Le gérant était chaque année audité sur le respect des normes du réseau (propreté, confort, hygiène, ambiance, ambiance, vente, tenue de caisse, respect de l'image et de la marque, accueil et comportement, techniques de vente et conseils, bilans de compétence des esthéticiennes et vendeuses, analyses des résultats commerciaux etc..) ;
-  Le proriétaire disposait d'un pouvoir de contrôle sur l'activité du gérant et de sanction, celui-ci encourant la résiliation du contrat de gérance en cas de violation de celui-ci.
 

La Cour de cassation a censuré cette décision en considérant que les éléments ci dessus, s'ils caractérisaient un état de dépendance économique (susceptible d'avoir un certain impact dans la vie et l'exécution du contrat) étaient impropres à caractériser un lien de subordination juridique condition essentielle et déterminante pour la requalification du contrat en contrat de travail (avec toutes les conséquences induites).

Cass. soc. 19 juin 2013 n° 12-17.913 (n° 1164 F-D), Sté Laboratoires de biologie végétale Yves Rocher c/ Magrecki.

 

Me Daniel GAUBOUR

Bail Commercial : Annexe environnementale

vendredi 26 juillet 2013

L’annexe environnementale, première pierre vers un bail vert ?

 

 

En application de la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, dite « loi GRENELLE II », l’article L.125-9 du code de l’environnement dispose que les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2000 m² à usage de bureau ou de commerce devront comporter une annexe environnementale.

 

Le bailleur ou le locataire, selon celui qui a fait installer les éléments, devra fournir à l’autre une collecte d’information sur les équipements existants dans le bâtiment comme par exemple le chauffage, le traitement des déchets ou l’éclairage.

 

Doivent également être fournies les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et systèmes d’exploitation, la consommation annuelle d’eau des locaux loués ainsi que d’autres données informatives sur la consommation d’énergie primaire.

 

Enfin les parties devront fixer un objectif de limitation de consommation d’énergie.

 

Cette collecte d’information va assurément nécessiter l’intervention de professionnels qualifiés (architectes, fournisseurs de matériels…), l’installation de dispositifs de mesures et la réalisation de nombreux calculs de consommation dont les coûts devront être anticipés.  

 

Ce dispositif s'applique aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er janvier 2012 et, à compter du 14 juillet 2013, à tous les baux en cours.

 

Le décret d’application ne précise pas les conséquences de l’inexécution d’adjoindre une telle annexe auxdits baux.

 

Ce bail vert constituera un moyen pour le bailleur de valoriser son immeuble à terme et ce par l’obtention de certification(s) qui peu(ven)t permettre de dégager une réelle plus-value de l’immeuble. La programmation de travaux « verts » procure « une valeur vert » à l’immeuble et celle-ci donner un réel avantage concurrentiel par rapport aux autres immeubles qui n’en bénéficient pas.

 

 

 

 

Dispositions applicables :

L.125-9 du Code de l’environnement                                                          

R.125-37 du Code de l’environnement

R.136-1 à R136-3 du Code de la construction et de l’habitation                   

Réforme des plus values

vendredi 26 juillet 2013

Un point sur les plus values au 1er septembre prochain : 30 à 22 ans

A compter du 1er septembre 2013, la plus value immobilière - c'est-à-dire la différence entre le prix d'achat et le prix de cession du bien- échappera à toute imposition au bout de 22 ans de détention du logement et non plus, comme c'est le cas depuis le 1er février 2012, au bout de 30 ans. Rappelons que cela concerne uniquement les résidences secondaires, à savoir les résidences autres que la résidence principale des contribuables et des logements mis en location. Par cette mesure, le gouvernement de François Hollande supprime la réforme mise en place par Nicolas Sarkozy et revient à une durée de détention plus raisonnable lorsque l'on sait qu'un bien immobilier est gardé, en moyenne entre 7 et 9 ans. 

Autre certitude, les prélèvements sociaux (CSG et CRDS), ajoutés au calcul de la plus-value, seront exonérés de " manière progressive " chaque année et totalement au bout de 30 ans. En outre, un abattement exceptionnel supplémentaire de 25 % s'appliquera aux cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014. 

Ces mesures ont pour but de permettre de fluidifier le marché de la résidence secondaire, grippé par l'alourdissement de la fiscalité de la plus-value.  

Contrat sous conditions suspensives

jeudi 25 juillet 2013

CONDITIONS SUSPENSIVES, DELAI ET CADUCITE DU COMPROMIS
 
On n'insiste jamais assez sur l'importance d'une rédaction précise des conditions suspensives ET sur la mise en cohérence de telles clauses avec le dispositif de réalisation finale de la vente.
 
Comme on le rencontre encore (trop) souvent, un compromis synallagmatique de vente d'immeuble prévoyait (trop simplement), parmi d'autre conditions suspensives, l'obtention d'un prêt, et par ailleurs la réitération par acte authentique au plus tard à une date fixée.
 
Le prêt n'ayant pas été obtenu, le bénéficiaire a demandé un report du délai après la date prévu pour la réalisation de la condition suspensive, demande restée sans réponse du vendeur.
 
Le vendeur a ensuite refusé de vendre, arguant de la caducité de la promesse
 
La cour d'appel de DIJON a jugé que la promesse de vente n'était pas caduque car, selon le contrat signé, "la condition suspensive d'obtention de prêts était prévue dans l'intérêt de l'acquéreur, qu'il n'était pas prévu de sanction ou de caducité du 'compromis' au cas d'irrespect du terme fixé pour la régularisation de la vente par acte authentique au 31 décembre 2010".  La Cour de DIJON ordonnait en conséquence "la vente forcée".
 
Cassation par arrêt du 29 mai 2013, logiquement . La Haute Cour retient en effet qu'un délai était fixé pour la réalisation de la condition suspensive, non remplie à la date prévue pour la régularisation de la vente par acte authentique ; que le vendeur n'ayant pas accepté un report du délai, la promesse est caduque.
 
Solution applicable, mutadis mutandis, aux compromis de cession de fonds de commerce, de parts sociales ou d'actions ... 

Droit des Sociétés

jeudi 25 juillet 2013

Une Assemblée générale des associés peut-elle annuler une délibération précédemment adoptée par la collectivité des associés ?

 

Cass. com. 19 mars 2013 n° 11-23.155 F-PB.

 

 

Il n’existe aucune interdiction légale expresse à ce sujet. Il est donc possible pour les associés d’une société de revenir sur une décision collective précédemment adoptée.

 

Toutefois, la jurisprudence limite cette possibilité d’annulation notamment pour ne pas affecter les droits des tiers. Ainsi une Assemblée générale peut valablement revenir sur une décision prise régulièrement tant que cette décision n'a reçu ni publicité ni commencement d'exécution.

 

L’annulation ou la modification de la décision précédemment intervenue ne doit pas non plus porter atteinte aux droits acquis par les associés. Cette position est confirmée par la chambre commerciale de la Cour de cassation dans un arrêt du 19 mars dernier (Cass. com. 19 mars 2013 n° 11-23.155  F-PB).

 

En l’espèce, les associés d’une société civile avaient décidé à l’unanimité de vendre l’immeuble détenu par la société à un prix minimum déterminé, d’apurer le passif social avec le prix de vente puis de se partager l’actif selon une clé de répartition dérogatoire à celle retenue dans les statuts.

 

Après la cession de l'immeuble, une nouvelle assemblée avait décidé à la majorité prévue par les statuts d'annuler les décisions antérieures et de verser aux associés une certaine somme à titre d’acompte sur les résultats de l’exercice.

 

La Cour de cassation estime que la première délibération ne pouvait être annulée car elle avait reçu un commencement d’exécution (la vente de l’immeuble) et les associés disposaient d’un droit acquis (sur la répartition dérogatoire du boni de liquidation). Elle écarte le reproche fait à la Cour d'appel d'avoir mal fondé sa décision en affirmant que les associés avaient depuis la première assemblée un droit acquis à des dividendes alors que ceux-ci n'ont d'existence juridique que lors de l'assemblée qui décide leur mise en distribution.

 

En effet, les associés de cette société civile n'avaient pas acquis de droit à dividendes à la suite de la première assemblée puisqu’aucune distribution n’avait été décidée. Leur droit portait seulement sur les modalités dérogatoires de répartition du bénéfice constaté le cas échéant après paiement des dettes sociales. Ce droit ne pouvait être remis en cause qu'avec le consentement exprès de tous les associés.

 

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