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Le bailleur d'un centre commercial n'est pas garant de l'environnement commercial

mardi 24 septembre 2013

CONFIRMATION : Le bailleur d'un centre commercial n'a pas l'obligation de garantir l'environnement commercial

 

Le propriétaire bailleur de cellules d’un centre commercial n'est pas tenu de garantir la persistance de la commercialité du centre. (Cass. 3e civ. 12 juillet 2000).

 

Sauf élément particulier, on ne peut lui reprocher la forte perte de fréquentation d’un centre commercial, laquelle ne porte pas atteinte à la faculté de jouissance paisible des lieux loués (Cass. 3e civ. 19 décembre 2000).

 

Il n'a pas à garantir le manque de commercialité, pas plus que la location ou l’ouverture de toutes les cellules d’une galerie marchande (Cass. 3e civ. 12 octobre 1994).

 

Ces principes s’appliquent bien entendu sauf dispositions contraires convenues entre les parties, en particulier au sein du bail.

 

La cour de Cassation vient de conforter cette position dans le cadre d’un litige opposant  un locataire à son sous locataire (Cass. 3e civ. 12 juillet 2013).

 

On rappellera néanmoins que le  bailleur doit délivrer un bien conforme à son usage, les juridictions étant de plus en plus sévères à ce sujet, notamment en ce qui concerne l’approche de certaines clauses afférentes aux travaux d’aménagement, de réparation ou de mise aux normes.

 

Le Bailleur doit par ailleurs une jouissance paisible des lieux loués, ce qui peut lui faire obligation d’entretenir les parties communes d’un centre commercial (Cass. 3e civ. 19 décembre 2012).

Réforme du Fichier FIBEN

mardi 17 septembre 2013

SUPPRESSION DE L'INDICATEUR 040 du Fichier FIBEN

 

Depuis le 9 septembre, les dirigeants d’entreprise ayant fait l’objet d’une seule procédure de liquidation judiciaire au cours des 3 dernières années ne sont plus fichés sous l’indicateur 040 dans le fichier FIBEN tenu par la Banque de France.

 

Rappelons que la Banque de France centralise des données issues des décisions prononcées par les Tribunaux en matière de procédures collectives (nom des dirigeants, date de cessation des paiements…).

 

Ces informations sont ensuite retraitées afin d’attribuer une cotation aux personnes physiques dirigeantes ou exerçant en entreprise individuelle à la date de cessation des paiements fixée par le Tribunal et dans les 6 mois qui l’ont précédé.

 

Cette cotation est également attribuée aux personnes physiques qui remplissent ces conditions même si elles ont depuis lors cessé leurs fonctions.

 

Jusqu’alors, la cotation attribuée par le fichier FIBEN pouvait être la suivante :

 

  • 000 : les informations recueillies n’appellent aucune remarque.
  • 040 : attribuée à toute personne physique exerçant ou ayant exercé une fonction de dirigeant ou d’entrepreneur individuel dans une entreprise ayant fait l’objet d’un jugement de liquidation judiciaire datant de moins de 3 ans.
  • 050 : attribuée à toute personne physique exerçant ou ayant exercé une fonction de dirigeant ou d’entrepreneur individuel dans deux entreprises ayant fait l’objet chacune d’un jugement de liquidation judiciaire datant de moins de 3 ans.
  • 060 : attribuée à toute personne physique exerçant ou ayant exercé une fonction de dirigeant ou d’entrepreneur individuel dans trois entreprises ayant fait l’objet chacune d’un jugement de liquidation judiciaire datant de moins de 3 ans.
  • Rappelons également que le fichier FIBEN peut être consulté par les dirigeants eux-mêmes mais qu’il est surtout consulté par les établissements bancaires lors de toute demande de financement.

 

L’ancien indicateur 040 pouvait rendre difficile l’accès au crédit bancaire pendant la période d’inscription au fichier FIBEN pénalisant ainsi les entrepreneurs désireux de récréer une entreprise malgré un premier échec.

 

S’il faut se féliciter de la suppression de cet indicateur 040, la nouvelle réglementation applicable issue du Décret 2013-799 du 2 septembre 2013 n’est pas entièrement favorable à la cause des dirigeants.

 

En effet, la durée prise en compte pour établir et attribuer les cotations est portée de 3 à 5 ans pour les informations relatives aux décisions intervenues dans le cadre d’une liquidation judiciaire.

 

Désormais, le prononcé d’une seule procédure de liquidation judiciaire au cours des 5 dernières années n’entraînera plus l’attribution d’un indicateur (040) aux dirigeants d’entreprises, mais les dirigeants cotés sous les indicateurs 050 et 060 resteront visibles au fichier FIBEN pendant 5 ans !

 

 

TVA et activité médicale : Le Conseil d'Etat a tranché

jeudi 5 septembre 2013

Par décision de rescrit du 27 Septembre 2012, l'Administration Fiscale avait décidé, en exécution de la Directive 77/388/CE du Conseil des Communautés Européennes du 17 Mai 1977, que

 

"En matière de médecine et de chirurgie esthétique (…) les actes pratiqués par les médecins ne sont éligibles à l'exonération (de TVA) que dans la mesure où ils consistent à prodiguer un soin au patient, c'est-à-dire lorsqu'ils poursuivent une finalité thérapeuthique.

 

En revanche, les actes qui ne peuvent être considérés comme des soins car ils ne poursuivent pas une finalité thérapeuthique doivent être soumis à la taxe sur la valeur ajoutée.

 

Par conséquent, les seuls actes qui bénéficient de l'exonération de taxe sur la valeur ajoutée sont ceux qui sont pris en charge totalement ou partiellement par l'assurance maladie, c'est-à-dire notamment les actes de chirurgie réparatrice et certains actes de chirurgie esthétique justifiés par un risque pour la santé du patient lié à la reconnaissance d'un grave préjudice psychologique ou social".

 

Il va sans dire que tous les médecins pratiquant des actes non pris en charge par l'assurance maladie étaient concernés.

 

Et la seule référence (pour l'assujetissement d'actes pratiqués par des médecins à la TVA) à leur remboursement, total ou partiel, par l'assurance maladie avait légitimement fait réagir de nombreux médecins et leurs syndicats.

 

Par arrêt du 5 Juillet 2013, le Conseil d'Etat, saisi par plusieurs syndicats de plasticiens et dermatologues rejette leur recours.

 

La situation est aujourd'hui très claire : les médecins devront assujetir à la TVA tout acte correspondant à une prestation non remboursée (en tout ou partie) par la sécurité sociale.

 

L'incidence en terme de coût de soins n'est pas neutre, et les conséquences ne s'arrêtent pas aux simples modalités de facturation des interventions.

 

Par exemple, le fonctionnement des groupement type SCM est directement affecté dès lors que le régime d'exonération à la TVA des prestations "délivrées" par une SCM implique qu'aucun des praticiens associés ne réalise plus de 20% de son chiffre d'affaires au titre d'actes assujetis à TVA…

 

La situation de nombreuses SCM devra en conséquence être surveillée avec beaucoup d'attention et sauf évolution législative ou réglementaire, de nouveaux modes d'exercices en commun mis en œuvre devront être mis en place. 

 

Me Eric DELECROIX

Droit des sociétés : Contrats conclus par une société en formation

lundi 2 septembre 2013

Vigilance sur les contrats conclus par une société en cours de formation…

 

 

Par un arrêt en date du 11 Juin 2013, la Chambre commerciale de la Cour de cassation fait une nouvelle fois preuve de la plus grande exigence quant au formalisme applicable à la reprise des contrats conclus par une société en formation.

 

Pour rappel, une société ne jouit de la personnalité juridique qu’au jour de son immatriculation au Registre du commerce et des sociétés de sorte qu’elle ne peut valablement souscrire d’engagements avant cette date.

 

Cependant, la pratique rend souvent indispensable la conclusion de certains actes avant l’immatriculation définitive de la société (ouverture d’un compte bancaire, conclusion d’un bail….).

 

La réglementation permet donc à un associé de s’engager personnellement au nom de la Société « en formation », qui, une fois constituée, reprendra ces engagements pour son compte.

 

Une telle reprise est autorisée selon trois modalités :

 

-soit par un état des actes accomplis par les associés personnellement mais au nom et pour le compte de la société en formation, annexé aux statuts avant leur signature ;

 

-soit par un mandat spécial donné dans les statuts à l’un des associés pour la conclusion d’un ou plusieurs actes ;

 

-soit, après immatriculation, par une décision de reprise à la majorité des associés.

 

En l’espèce, un contrat de location avait été conclu par une société en cours de formation. Cet acte avait été régulièrement repris par la société après son immatriculation par une décision à la majorité des associés.

 

Le propriétaire en avait demandé l’annulation au motif que la société n’avait pas la personnalité juridique au moment de la conclusion de l’acte.

 

La Cour de cassation a considéré qu’un contrat passé au nom de la société elle-même, et non au nom de la « société en cours de formation », était nul et non susceptible de reprise après son immatriculation.

 

En d’autres termes, cette simple imprécision dans la désignation des parties à l’acte suffit à son invalidité.

 

Cette solution n’est malheureusement pas nouvelle. En 2007, la chambre commerciale de la Cour de cassation avait ainsi décidé qu’un acte avait été souscrit par la société elle-même et non par une « société en formation » dès lors que les fondateurs s’y étaient représentés comme « les représentants de la société ». De son côté, la Chambre civile considère qu’il s’agit d’une simple maladresse de rédaction.

 

Me Julien DAUSSY

 

Non requalification d'un contrat de location gérance en contrat de travail

lundi 26 août 2013

Il s'agît ici d'un contentieux que l'on rencontre souvent pour la remise en cause des contrats afférents à  l'exploitation d'un point de vente sous enseigne. Qu'il s'agisse de franchise, d'affiliation ou comme au cas d'espèce de contrat de location gérance.

 

Dans ce dossier, un propriétaire d'un fonds de commerce de vente de ses produits (Yves Rocher), avait confié l'exploitation du fonds à un locataire-gérant.

 

Saisis par le locataire gérant, les juges du fond avaient décidé de requalifier le contrat de location gérance en contrat de travail aux motifs que :

 

-  Si le gérant avait une légère autonomie pour embaucher et licencier son personnel et pour fixer les heures d'ouverture et de fermeture du magasin, il n'avait aucune réelle autonomie de direction, de gestion et d'organisation dans l'exploitation du fonds de commerce ;

-  Il devait respecter scrupuleusement les directives et process imposés par le propriétaire du fonds et le tenir informé de son chiffre d'affaires ;

-  De part l'importance des conditions et règles qu'il devait respecter, le gérant ne pouvait pas mener une politique personnelle en matière de prix, de remises ou de cadeaux ;
-  Le gérant était chaque année audité sur le respect des normes du réseau (propreté, confort, hygiène, ambiance, ambiance, vente, tenue de caisse, respect de l'image et de la marque, accueil et comportement, techniques de vente et conseils, bilans de compétence des esthéticiennes et vendeuses, analyses des résultats commerciaux etc..) ;
-  Le proriétaire disposait d'un pouvoir de contrôle sur l'activité du gérant et de sanction, celui-ci encourant la résiliation du contrat de gérance en cas de violation de celui-ci.
 

La Cour de cassation a censuré cette décision en considérant que les éléments ci dessus, s'ils caractérisaient un état de dépendance économique (susceptible d'avoir un certain impact dans la vie et l'exécution du contrat) étaient impropres à caractériser un lien de subordination juridique condition essentielle et déterminante pour la requalification du contrat en contrat de travail (avec toutes les conséquences induites).

Cass. soc. 19 juin 2013 n° 12-17.913 (n° 1164 F-D), Sté Laboratoires de biologie végétale Yves Rocher c/ Magrecki.

 

Me Daniel GAUBOUR

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