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TVA ET LOCATION NUE D'IMMEUBLE

lundi 28 septembre 2020

TVA et location nue d’immeuble : l’option local par local est possible

L’article 193 de l’annexe II du CGI prévoit que la location de locaux nus à usage professionnel est en principe exonérée de TVA mais peut y être soumis par option.

En cas d’option, tous les locaux nus à usage professionnel compris dans le même immeuble sont soumis à TVA.

Telle était la position de la doctrine administrative jusqu’à ce que le Conseil d’Etat remette en cause cette interprétation dans un arrêt du 9 septembre 2020. Par cette décision le Conseil d’Etat rappelle que le bailleur n’a nullement l’obligation d’opter à la TVA pour tous les locaux nus d’un immeuble, il peut soumettre à TVA seulement certains d’entre eux (à condition que ces locaux soient désignés de manière expresse, précise et sans équivoque).

Dans ses conclusions, le rapporteur public rappelle en effet que : « le droit d’opter pour la TVA doit être cantonné à ce qui est strictement nécessaire, car ce que peuvent faire les États membres, c’est restreindre la portée de l’option, et non restreindre la portée de l’exonération »

 

 

COVID-19 : Les échéances fiscales des entreprises du mois de mai sont reportées au 30 juin

mercredi 22 avril 2020

BERCY INFO

COVID-19 : Les échéances fiscales des entreprises du mois de mai sont reportées au 30 juin

 

Toutes les échéances de dépôt des liasses fiscales et autres déclarations assimilées du mois de mai sont décalées au 30 juin 

Dépôt des « liasses fiscales », solde d'impôt sur les sociétés, solde de CVAE… sont concernées par ces délais supplémentaires qui doivent permettre aux entreprises d'accomplir leurs obligations fiscales annuelles.

Par ailleurs, les entreprises qui connaissent des difficultés pourront demander le report du paiement des échéances fiscales du mois de mai.

Les entreprises qui le peuvent sont toutefois invitées à s’acquitter de leurs obligations déclaratives et de paiement dans le calendrier initial.

Enfin, comme déjà annoncé, pour les grandes entreprises et les grands groupes (plus de 5 000 salariés ou d’1,5 Md€ de chiffre d'affaires), les reports d'échéances de paiements ne seront accordés qu'en l'absence de versement de dividendes ou de rachats d'actions jusqu'à la fin de l'année.

 

Olivier BRICHE

Avocat Associé

Déductibilité des abandons de loyers et COVID-19.

mardi 21 avril 2020

Déductibilité des abandons de loyers et COVID-19.

 

D’une manière générale, les abandons de créances à caractère commercial au profit d’un tiers sont déductibles à condition d’avoir été accordés dans l’intérêt de l’entreprise ; soutenir un partenaire pour s’assurer un approvisionnement ou un réseau de commercialisation par exemple.

 

En revanche, les abondons de créances sont toujours déductibles, même s’ils ne sont pas accomplis dans l’intérêt de l’entreprise, lorsqu’ils sont accordés à un partenaire dans le cadre d’un plan de sauvegarde ou de redressement.

 

A situation exceptionnelle, mesure exceptionnelle,

 

L’Assemblée Nationale a voté et transmis au Sénat, un projet de loi de finances rectificatives par lequel elle rend déductibles tous les abandons de loyers et accessoires, consentis par les bailleurs, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’intérêt de l’entreprise, ni que le bénéficiaire soit en situation de sauvegarde ou de redressement.

 

Cette dérogation s’appliquera ainsi, sans aucune condition, aux abandons consentis entre le 15 avril 2020 et le 31 juillet 2021

 

Olivier BRICHE

Avocat Associé

Baux Commerciaux : Attention à la rédaction de la clause d'indexation

lundi 9 mars 2020

La rédaction dans la clause d'indexation figurant dans un bail commercial est un sujet technique qu'il convient d'aborder non seulement au regard des règles spécifiques des baux commerciaux mais aussi des dispositions du code monétaire et financier.

 

La mauvaise rédaction de cette clause peut être lourde de conséquences et entrainer qu'elle soit réputée non écrite, c'est à dire censée ne jamais avoir existé, invalidant par voie de conséquence toutes les indexations partiquées depuis le début du bail (dans la limite néanmoins de la prescription de 5 années).

 

Depuis une dizaine d'années, les preneurs, notamment institutionnels, se sont emparés de ce contentieux pour tenter obtenir le caractère "réputé non écrit" de clauses d'indexation contraires aux dispositions de l'article L112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier et ainsi obtenir le remboursement des loyers trop versés en exécution des clauses d'indexation censées ne jamais avoir existé.

 

Les contentieux se sont multipliés et les enjeux économiques sont apparus comme majeurs.

 

La Cour de Cassation a donc été amenée fixer puis affiner sa jurisprudence en la matière, allant même jusqu'à ajouter au texte des conditions qui n'avaient pas été posées par le Législateur pour encadrer et les conditions d'invalidation de telles clauses et les conséquences en découlant.

 

Dans un récent arrêt du 6 février 2020, la Cour de Cassation vient confirmer son arrêt de principe du 29 novembre 2018.

 

En application de l’article L 112-1, al. 2 du Code monétaire et financier, est réputée non écrite toute clause d’indexation d’un bail commercial qui prévoit la prise en compte, dans l’entier déroulement du contrat, d’une période de variation indiciaire supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision, dans cette clause, seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite.

 

Après avoir énoncé ce principe, la Cour de cassation a précisé que l’interdiction de créer une distorsion entre la période de variation de l’indice et celle de la variation du loyer s’applique dès la première indexation.

 

Par suite, elle a jugé illicite la clause d’indexation d’un loyer qui prévoit, d’une part, une durée d’un an entre chaque révision du loyer et, d’autre part, une période de variation indiciaire de deux ans pour la première révision puis d’un an pour les révisions suivantes.

 

Néanmoins, compte tenu du fait que la clause n’engendre une distorsion prohibée que lors de la première révision, la Cour retient que cette distorsion illicite est néanmoins ponctuelle et qu'il y a lieu de déclarer uniquement non écrite la seule stipulation qui crée cette distorsion et non la clause dans son entier.

 

Pour cela, la seule clause qui crée la distorsion doit pouvoir être amputée de la clause initiale sans lui faire perdre sa cohérence globale.

 

Etant enfin précisé que dans un arrêt de sa 3ème Chambre civile du 6 juillet 2017 rendu en matière de baux d'habitation mais qui nous semble pouvoir être transposé aux baux commerciaux, la Cour de Cassation a considéré que par l'effet de la prescription, la locataire ne pouvait contester le jeu de l'indexation plus de cinq ans avant sa demande et que la créance de restitution ne pouvait être calculée sur la base du loyer initial mais devait l'être sur celle du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription.

 

Cette jurisprudence nourrie doit attirer l'attention du bailleur sur la technicité de la rédaction de la clause d'indexation et tout particulièrement en ce qui concerne les baux en l'état futur d'achèvement.

 

Daniel Gaubour / Céline André

Avocats

 

NOS MEILLEURS VOEUX POUR 2019

lundi 14 janvier 2019

En ce début d'année 2019, toute l'équipe du Cabinet RDB et Associés vous souhaite ses meilleurs voeux....

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