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Baux Commerciaux : Attention à la rédaction de la clause d'indexation

lundi 9 mars 2020

La rédaction dans la clause d'indexation figurant dans un bail commercial est un sujet technique qu'il convient d'aborder non seulement au regard des règles spécifiques des baux commerciaux mais aussi des dispositions du code monétaire et financier.

 

La mauvaise rédaction de cette clause peut être lourde de conséquences et entrainer qu'elle soit réputée non écrite, c'est à dire censée ne jamais avoir existé, invalidant par voie de conséquence toutes les indexations partiquées depuis le début du bail (dans la limite néanmoins de la prescription de 5 années).

 

Depuis une dizaine d'années, les preneurs, notamment institutionnels, se sont emparés de ce contentieux pour tenter obtenir le caractère "réputé non écrit" de clauses d'indexation contraires aux dispositions de l'article L112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier et ainsi obtenir le remboursement des loyers trop versés en exécution des clauses d'indexation censées ne jamais avoir existé.

 

Les contentieux se sont multipliés et les enjeux économiques sont apparus comme majeurs.

 

La Cour de Cassation a donc été amenée fixer puis affiner sa jurisprudence en la matière, allant même jusqu'à ajouter au texte des conditions qui n'avaient pas été posées par le Législateur pour encadrer et les conditions d'invalidation de telles clauses et les conséquences en découlant.

 

Dans un récent arrêt du 6 février 2020, la Cour de Cassation vient confirmer son arrêt de principe du 29 novembre 2018.

 

En application de l’article L 112-1, al. 2 du Code monétaire et financier, est réputée non écrite toute clause d’indexation d’un bail commercial qui prévoit la prise en compte, dans l’entier déroulement du contrat, d’une période de variation indiciaire supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision, dans cette clause, seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite.

 

Après avoir énoncé ce principe, la Cour de cassation a précisé que l’interdiction de créer une distorsion entre la période de variation de l’indice et celle de la variation du loyer s’applique dès la première indexation.

 

Par suite, elle a jugé illicite la clause d’indexation d’un loyer qui prévoit, d’une part, une durée d’un an entre chaque révision du loyer et, d’autre part, une période de variation indiciaire de deux ans pour la première révision puis d’un an pour les révisions suivantes.

 

Néanmoins, compte tenu du fait que la clause n’engendre une distorsion prohibée que lors de la première révision, la Cour retient que cette distorsion illicite est néanmoins ponctuelle et qu'il y a lieu de déclarer uniquement non écrite la seule stipulation qui crée cette distorsion et non la clause dans son entier.

 

Pour cela, la seule clause qui crée la distorsion doit pouvoir être amputée de la clause initiale sans lui faire perdre sa cohérence globale.

 

Etant enfin précisé que dans un arrêt de sa 3ème Chambre civile du 6 juillet 2017 rendu en matière de baux d'habitation mais qui nous semble pouvoir être transposé aux baux commerciaux, la Cour de Cassation a considéré que par l'effet de la prescription, la locataire ne pouvait contester le jeu de l'indexation plus de cinq ans avant sa demande et que la créance de restitution ne pouvait être calculée sur la base du loyer initial mais devait l'être sur celle du loyer acquitté à la date du point de départ de la prescription.

 

Cette jurisprudence nourrie doit attirer l'attention du bailleur sur la technicité de la rédaction de la clause d'indexation et tout particulièrement en ce qui concerne les baux en l'état futur d'achèvement.

 

Daniel Gaubour / Céline André

Avocats

 

NOS MEILLEURS VOEUX POUR 2019

lundi 14 janvier 2019

En ce début d'année 2019, toute l'équipe du Cabinet RDB et Associés vous souhaite ses meilleurs voeux....

.....EN VIDEO

 

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L'impôt sur les sociétés : Baisse dès 2017

mardi 25 juillet 2017

 

 

L’impôt sur les sociétés : baisse dès 2017 !!!

 

 

  • La diminution du taux normal de l’IS

 

L’article 11 de la loi de finances pour 2017 a progressivement diminué le taux normal de l’impôt sur les sociétés (IS). Ainsi, le taux de 33, 1/3 % est ramené à 28 % pour toutes les entreprises en 2020.

 

Ci-dessous le tableau récapitulatif de l’imposition progressive à l’IS au taux de 28 % :

 

Exercices concernés

Entreprises concernées

Résultat imposable

ouverts à compter du 1/01/2017

CA HT < 7,63 M

Entre 38.120 € et 75.000 €

7,63M > CA HT < 50M

Jusqu’à 75.000 €

ouverts à compter du 1/01/2018

CA HT < 7,63 M

Entre 38.120 et 500.000 €

CA HT > 7,63 M

Jusqu’à 500.000 €

 

ouverts à compter du 1/01/2019

CA HT < 50 M

> à 38.120 €

50 M€  < CA HT < 1 Md

Totalité

CA HT > 1 Md

Jusqu’à 500.000 €

ouverts à compter du 1/01/2020

CA HT > 50 M

Totalité

 

  • L’élargissement du champ d’application du taux réduit de l’IS

 

L’article 11 de la loi de finances pour 2017 a également prévu d’étendre l’application du taux réduit de 15 % en faveur des PME au profit des entreprises dont le chiffre d’affaires hors taxe est inférieur à 50 M€. Actuellement ce taux réduit concerne les PME dont le chiffre d’affaires hors taxe est inférieur à 7,63 M€.

 

En revanche, aucune modification n’est à noter concernant les autres conditions d’application de ce taux. En effet, ce dernier s’applique toujours dans la limite des 38.120 premiers euros de bénéfice imposable aux sociétés dont le capital entièrement libéré est détenu de manière continue, à au moins 75 %, par des personnes physiques ou une société répondant aux mêmes conditions.

 

Cette nouvelle disposition s’applique pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2019.

 

Ci-dessous le tableau récapitulatif

 

Exercices concernés

Entreprises concernées

Résultat imposable

ouverts à compter du 1/01/2017

 

CA HT < 7,63 M euros

 

 

 

 

 

Jusqu’à 38.120 euros

 

ouverts à compter du 1/01/2018

ouverts à compter du 1/01/2019

 

CA HT < 50 M euros

 

ouverts à compter du 1/01/2020

 

Julien DAUSSY.

Formalités Droit des sociétés

mardi 28 juin 2016

Nouvelle formalité pour les sociétés dont les comptes annuels sont certifiés par un commissaire au compte :

 

A partir du 1er juillet 2016, il vous faudra désormais communiquer les retards de paiement clients dans le rapport de gestion.

 

 

Depuis le 1er janvier 2009, ces sociétés étaient déjà soumises à l’obligation de publier dans le rapport de gestion, des informations concernant les délais de paiement de leurs fournisseurs. La loi Hamon du 17 mars 2014 est venue modifier l’article L441-6-1 du code de commerce, en insérant une nouvelle disposition relative à la communication des retards des délais de paiement des clients.

 

 Le décret du 27 novembre 2015 précise, quant à lui, les détails que doit présenter le rapport de gestion concernant ces délais de paiement. S’agissant des fournisseurs, il faudra mentionner le nombre et le montant total des factures reçues non réglées à la date de clôture de l’exercice dont le terme est échu ; reporté ensuite en pourcentage du montant total des achats hors taxe de l’exercice. Pour les clients, il faudra indiquer le nombre et le montant des factures émises non réglées à la clôture de l’exercice dont le terme est échu ; reporté en pourcentage du chiffre d’affaire hors taxe de l’exercice. Par dérogation, il sera possible de présenter pour les dettes ayant connu un retard au cours de l’exercice, ces différentes informations au cours de l’exercice et non pas à la clôture de l’exercice comme la loi le prévoit en principe. « Si les sociétés excluent des factures relatives à des dettes et créances litigieuses ou non comptabilisés », elles doivent mentionner le nombre et le montant total des factures exclues dans le rapport de gestion.

 

 Le commissaire aux comptes devra prêter une attestation particulière à ces informations en comparant la sincérité des informations et leur concordance avec les différents comptes annuels. Concernant les sociétés de taille intermédiaire ou les grandes entreprises faisant l’objet d’un non-respect « significatif et répété » des délais de paiement, le commissaire aux comptes devra adresser l’attestation au ministre de l’économie.

 

REVENDEURS D’OBJETS MOBILIERS D’OCCASION

mardi 28 juin 2016

REVENDEURS D’OBJETS MOBILIERS D’OCCASION

 

Article L.321-7 et R.321-1 à R.321-12 du Code pénal

Décret n°2013-287 du 4 avril 2013

 

Toute personne qui souhaite exercer l’activité de revente d’objets mobiliers usagés est tenue d’effectuer une déclaration préalable et à l’obligation de tenir un Registre de police.

 

  • Déclaration préalable

 

Après modification des statuts et mention sur le K-bis de la Société de l’activité de « Revente d’objets mobiliers d’occasion », une déclaration préalable valant demande d’inscription au Registre des revendeurs d’objets mobiliers doit être effectuée auprès de la Préfecture du lieu d’installation du magasin.

 

Le récépissé remis à l’issue des démarches doit être précieusement conservé car il doit pouvoir être présenté à toutes réquisitions des administrations (services de police, gendarmerie, services fiscaux, Direction de la population…).

 

  • Tenu d’un Registre

 

Un Registre de police coté et paraphé par le Commissaire de police ou le Maire du lieu de situation doit être tenu par chaque établissement et retracer l’ensemble des transactions réalisées.

 

Ce registre tenu au jour le jour à l’encre indélébile sur des feuillets inamovibles, sans blanc, ni rature, ni abréviation, doit contenir les mentions obligatoires suivantes :

 

ü  la description et la provenance de chaque objet : noms, signatures, monogrammes, lettres, chiffres, numéros de série, emblèmes et signes de toute nature apposés sur lui et qui servent à l'identifier ;

ü  le prix d’achat ou une estimation de la valeur vénale et le mode de règlement ;

ü  pour une transaction avec une personne physique : nom, prénoms, domicile, et nature, numéro, date de délivrance de la pièce d’identité et indication de l'autorité qui l’a établie ;

ü  pour une transaction avec une personne morale : dénomination, siège social, et nom, prénoms, qualité et domicile du représentant qui a effectué l’opération avec les références de la pièce d’identité produite.

 

Le Registre peut désormais être tenu exclusivement sous forme électronique à condition qu’il ne soit pas modifiable : le traitement automatisé des données personnelles doit garantir l’intégrité, l’intangibilité et la sécurité des données enregistrées.

 

Les objets dont la valeur unitaire n’excède pas 60,98 €uros et qui ne présentent pas un intérêt artistique ou historique peuvent être regroupés et faire l'objet d'une description globale et d’un numéro d’ordre unique sur le registre.

 

Une fois clos le Registre doit être conservé pendant cinq (5) ans.

 

Celui qui omet de tenir ce Registre ou refuse de le présenter à l’autorité compétente risque une peine d’emprisonnement de 6 mois et/ou une amende de 30.000 €uros.

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